יו"ר מכון 'פסקים'
דיין בבית הדין לממונות מצפה יריחו
שכירות שהתארכה מעבר לחוזה - האם הצדדים מחוייבים לתנאים שכתובים בו?
התביעה
מר א' השכיר יחידה הצמודה לביתו של מר ב', באפריל 2020 למניינם. לקראת אפריל 2021, מר ב' ביקש ממר א' לחתום חוזה שכירות לשנה נוספת, אך בפועל הדבר לא נעשה ומשפחתו של מר ב' המשיכה לגור ביחידה עוד שנה. באמצע השנה, השוכרים ביקשו שהמשכיר יתקין להם מזגן. המשכיר אכן התקין מזגן וסיכמו להוסיף עוד 150 ש"ח לדמי השכירות החודשיים, שהיו אז 1350 ש"ח. לקראת אפריל 2022 למניינם, הצדדים לא שוחחו על השנה הבאה והשוכרים המשיכו לגור בדירה ולשלם דמי שכירות כמו בשנה שעברה.ביוני 2022 למניינם, השוכר הודיע למשכיר שכנראה יעברו בחודש אוגוסט לאשקובית. מאז, הצדדים מחפשים שוכר חילופי, אך ללא הועיל.
הצדדים באו לפני בית הדין על מנת לברר: האם השוכרים חייבים להמשיך לשלם דמי שכירות למר א, על אף שכבר עזבו את היחידה?
יש לציין, שהמשכיר אמר בטענותיו, כי בחודש פברואר 2021 למניינם, לאחר שנולד לשוכרים תינוק, השוכר אמר לו שהם עתידים לעזוב הדירה. אמנם, לאחר שהשוכר הכחיש זאת ואמר שבשום שלב לא אמר שהם עתידים לעזוב, המשכיר חזר בו ואמר שכנראה מפני שהיה ברור לו שהשוכרים יעזבו לאחר הלידה לדירה גדולה יותר, הוא זכר בטעות שהשוכר אכן אמר לו כך בפועל. אמנם, מכיוון שהוא רואה שאין שום התייחסות לכך בהודעות הטלפוניות שביניהם, הוא מבין שטעה ולא דובר על כך כלל.
♦
הדיון
יש לדון במקרה שלנו בשני עניינים עיקריים:א. מה דינו של שוכר שממשיך לגור בבית המשכיר שנה נוספת ב'סתם', בלי שהצדדים התייחסו לכך?
ב. האם מתקבלת חזרת המשכיר מטענתו הראשונה?
א. האם המשך מגורים בבית מושכר דינו כחידוש החוזה לשנה נוספת עם כל הכרוך בכך?
השו"ע כתב (חו"מ שיב, ט): "... אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון".דהיינו, אם השוכר ממשיך לגור במושכר בסתם, התנאים הראשונים ממשיכים ולכן דמי השכירות שנקבעו בתקופת השכירות הראשונה חלים על המשך השכירות.
מקור פסיקה זו מדברי רב האי גאון שהביא הריב"ש (סי' תעה): "וכמו שכתב רב האי גאון בתשובה שהמשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע ועמד שם יותר, שאינו חייב לפרוע ממה שעמד אלא כמו סך השנה הראשונה, כיון ששתקו, ואע"פ שהוקר שכירות הבתים".
הריב"ש מביא לכך מקור מהמשנה בכתובות (צ.): "קטן שהשיאו אביו, כתובתה קיימת שעל מנת כן קיימה".
וגם מהתוספתא (קידושין ב, ט): "וכן המוכר חפץ... זה אומר במנה וזה אומר במאתים, והלך זה לביתו וזה לביתו ואחר כך תבעו זה את זה - אם הלוקח תבע את המוכר ייעשו דברי מוכר, ואם המוכר תבע את הלוקח ייעשו דברי לוקח".
כלומר, אנו מעמידים שמן הסתם הכוונה למכור את החפץ במחיר שדובר עליו בעבר.
ועל זה מוסיף הריב"ש: "וכל שכן בנדון דידן שכבר הסכימו שניהם שנה ראשונה, שבשניה היה דעתם על דעת התנאי הראשון מן הסתם.
אם כן, אנו למדים שאם השוכר ממשיך לגור בבית, תנאי השכירות הם כפי שנהגו בשנה שעברה.
♦
ב.האם כל התנאים מתחדשים בסתם, או שיש שמתחדשים ויש שלא?
לא כתוב בריב"ש שאם השוכר ממשיך לגור במושכר הוא מתחייב לתקופת השכירות של השכירות הראשונה! לכן, יש לעיין האם חלים על המשך השכירות כל תנאי השכירות הראשונים, כולל המניעה מלעזוב באמצע התקופה וחובה על הודעה מראש כנהוג לפני סיום השכירות, או שרק חלק מהתנאים מחייבים בסתם? ואם כן, אלו תנאים ממשיכים ואלו לא?במשנה בכתובות שם (צ.) נאמר: "קטן שהשיאו אביו - כתובתה קיימת, שעל מנת כן קיימה. גר שהתגיירה אשתו עמו - כתובתה קיימת, שעל מנת כן קיימה".
ובגמרא שם הובא: "אמר רב הונא: לא שנו אלא מנה ומאתים, אבל תוספת אין לה".
א"כ, מוכח שיש תנאים שמתחדשים בסתם ויש תנאים שאינם מתחדשים.
♦
ג.ההבדל בין מנה ומאתים לבין תוספת
רש"י (שם ד"ה אלא מנה ומאתיים) אומר שההבדל בין מנה ומאתיים לבין תוספת, הוא "שהן תנאי בית דין...". משמעות הדבר, שחיוב מנה ומאתיים מתחדש בתקופה החדשה בגלל חיוב עצמאי שמחייב אותם, דהיינו תנאי בית דין. אבל התוספת היא התחייבות חדשה, ואינה מתחדשת מעצמה.נעיין בכמה דוגמאות של תנאים שמתחדשים בסתם ותנאים שלא.
♦
ד.דוגמאות של תנאים שאינם מתחדשים בסתם
בירושלמי בכתובות (יב, ב, מובא ברשב"א ור"ן שם) נאמר שהתחייבות לזון את בת אשתו דינה כתוספת, ולכן, אם גירשה והחזירה, אינו חייב לזון את בת אשתו אע"פ שחייב במנה ומאתיים. וכך נפסק בשו"ע (אה"ע קיד, יא): "... אינו חייב עוד לזונה, וכן אם נתגרשה, אפילו חזר ונשאה".הבית שמואל שם (סקט"ו) חילק בין תנאים המתחדשים לאלו שלא: "דכאן איירי אם שאר התנאים קיים [כגון תנאי לזון בת אשתו], משא"כ הגוף הדבר מסתמא קיים".
המהרי"ק (שורש קיח, מובא בדרכ"מ חו"מ סי' שלג) כתב שתנאי בשותפות שקבעו הפשרנים בדיון בין הצדדים אינו מתחדש בסתם ודינו כתוספת, כיון שהוא תוצאה מהתחייבות שהטילו על הצדדים.
וברמ"א (חו"מ שלג, ח) התבסס על המהרי"ק ופסק: "שליח ציבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה, אבל אם עמד עמהן בשתיקה לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון".
ויש לעיין בחילוק הרמ"א (שלג שם) בין ממשיך בשקט, שבזה לא מתחדש תנאי שכירות הקודם, לבין משכיר עצמו מחדש בלי להזכיר התנאים, שבזה התנאים מתחדשים, שנראה סותר לפסק השו"ע (שיב שם) שאם ממשיכים לגור במושכר, חייב בדמי שכירות הקודמת, ושם הרי לא חילקו בין המשיך בשקט או אם השכיר את הנכס בסתם!
ועיין עוד בש"ך (שלג סקמ"ד) ובט"ז (שלג סק"ח) שהקשו מנין לרמ"א שחייבים בדמי השכירות של הש"ץ אם ממשיכים בשקט, ורק לגבי הפטור ממס התנאים לא קיימים?
ונראה, שהרמ"א חילק בין תנאי שכירות שהם עיקריים, לבין תנאי שכירות צדדיים, שדינם כהתחייבות חדשה. וכך נראה מהריב"ש (שם), שהוא מקור הדין ברמ"א.
הריב"ש הביא ראיה שתנאי הקהל לפטור את הש"ץ ממיסים ממשיך לשנה הבאה בסתם, מהמשנה הנ"ל בכתובות, שקטן שהגדיל חייב מנה ומאתיים לאשתו. הריב"ש מקשה שתוספת אינה מתחדשת לכשיגדיל, ואם כן מנין שהפטור ממשיך? ונראה מקושית הריב"ש שפטור ממיסים אינו דומה למנה ומאתיים אלא לתוספת, מפני שהיא כהתחייבות חדשה שאינה קשורה לגוף השכירות. מה שאין כן דמי השכירות, דומים למנה ומאתיים, מפני שהם תנאים בסיסיים ועיקריים לגוף המעשה.
וזו לשון הריב"ש שם: "ואע"ג דאמרינן התם דדוקא מנה ומאתיים, אבל תוספת לא אא"כ חידשו, זהו בשתיקה לבד, שהדבר שהיה בטל מתחלה כשנעשה אינו מתקיים עתה בשתיקה לבד. אבל השכירות הקיים, שהאריכוהו כשעבר זמנו, על דעת התנאין הראשונים האריכוהו אלא אם כן פירשו…".
כלומר, התנאי להיפטר ממיסים דינו כתוספת, שאינו מתחדש בשתיקה אלא אם כן האריכו את השכירות ולא הזכירו את התנאים. בזה התנאי מתחדש בעצמו.
אם כן, יש הבדל בין תנאי שהוא בסיסי, כגון דמי השכירות, שמתחדש בשתיקה כדין מנה ומאתיים, לבין תנאי שאינו עיקרי, שדינו כתוספת.
ועלינו לברר האם משך תקופת השכירות דומה להתחייבות מנה ומאתיים, שמתחדשת בסתם, או דומה לתוספת, שאינה מתחדשת?
♦
ה.משך תקופת השכירות - כמנה ומאתיים או כתוספת?
נראה שהתחייבות למשך תקופת השכירות היא כהתחייבות של התוספת, כיון שאינה קשורה לגוף הדיורין אלא היא התחייבות עתידית, כעין פטור ממסים או התחייבות לזון בת אשתו, שדינם כתוספת.ונראה להביא ראיה לכך משו"ת הרא"ש (א, ז), שכתב שבסתם יש חיוב להישאר כל שנת השכירות. ונימוקו עמו: "מ"מ בנדון זה כיון שרגילים לשכור הבתים לשנה א' וזה נכנס חודש או יותר לשנה השניה נתחייב בשכירות כל השנה כי כבר שכרו כל הבתים ולא ימצא למי להשכירו, דבכה"ג ודאי היה צריך להודיעו... ומדלא הודיעו ודאי סמך עליו שידור בבית שנה כמנהג העיר…".
הרא"ש הביא שתי סיבות לחייב את השוכר:
א. אי אפשר כעת למצוא שוכרים, כי כולם נוהגים לשכור בתקופה מסוימת בשנה ותקופה זו כבר עברה. נראה שחיוב זה הוא מדין גרמי, כבעל הבית שמזמין פועל וחוזר בו בזמן שהפועל אינו יכול למצוא חלופה, שלפי הרא"ש בעל הבית חייב לשלם שכרו מדין גרמי (ב"מ ו, ב).
ב. הואיל ומנהג המקום לשכור בתקופה מסוימת, מי שממשיך מעבר לתקופה זו בסתם, מתברר שכוונתו להמשיך כל השנה.
הרא"ש לא חייב את השוכר על כל השנה מצד הדין, מהגמ' בכתובות הנ"ל. ונראה טעמו, שהוא סובר שהתחייבות עתידית על כל התקופה דינה כתוספת ולא כמנה ומאתיים, וכמו שכתבנו. לכן, מעיקר הדין, מחמת המשכיות, השוכר אינו מתחייב על כל השנה, וזו הסיבה שהרא"ש חייב את השוכר מטעמים אחרים.
בנידון דידן, הטעמים של הרא"ש אינם תקפים, ולכן נראה שהשוכר פטור.
♦
ו.חזרת המשכיר מטענתו הראשונה
בתחילה, המשכיר אמר שהשוכר הצהיר על כוונה לעזוב את הדירה, ולבסוף המשכיר חזר בו ואמר שהשוכר לא טען זאת. האם מתקבלת חזרת המשכיר מטענתו הראשונה?על פי דבריו הראשונים, שהשוכר אמר שהוא עתיד לעזוב, יתכן שאין כאן המשך מגורים ב'סתם', אלא הצהרה על הפסקת השכירות והמשכת המגורים מתוך ביטול השכירות הקודמת. לפי זה, יש צד לומר שתנאי השכירות הקודמים אינם מחייבים את השוכר כלל.
ברם, לפי הגירסה החדשה של המשכיר, שהשוכר לא אמר שהם עתידים לעזוב את היחידה, אם נסיק בשאלה 1 שהמשך שכירות מחייבת תשלום על כל השנה, השוכר חייב לשלם את המשך השכירות.
אולם לפי המסקנה הנ"ל, מתייתר הדיון בחזרת המשכיר בין טענה ראשונה לשנייה.
♦
מסקנה
א. שוכר שממשיך לגור במושכר בסתם, חייב לשלם דמי שכירות כמו בתקופת השכירות הרשמית וכן שאר תנאי שכירות שקשורים לדיורים במושכר.ב. השוכר אינו מתחייב על כל תקופת השכירות, והוא יכול לצאת מהמושכר על ידי הודעה מראש כדין. גם המשכיר יכול להוציא את השוכר אחרי הודעה כדין.
ג. כל זה דוקא אם השוכר המשיך לגור במושכר בשתיקה. אבל אם סיכמו על המשך השכירות בלא שהזכירו שום תנאי, לפי הרמ"א השוכר מתחייב על כל התקופה, אך לש"ך וט"ז שלא מחלקים בין שתיקה או הזכרת השכירות, נראה שבשני האופנים אין תקופת השכירות מתחדשת.
פסק הדין:
השוכרים פטורים מלשלם שכירות על המשך התקופה אחר שעזבו את הדירה.
♦ ♦ ♦