הרב שריה אלישיב
טוען רבני

חידוש חוזה בהסכמה שבשתיקה

שאלה: ראובן השכיר את דירתו לשמעון, וחתמו על חוזה שכירות לשנה תמימה (ללא אופציה להארכה). בתום השנה, הצדדים לא דיברו אחד עם השני על המשכת החוזה, אך בפועל השכירות המשיכה מאליה, ומצב זה המשיך מס' שנים.
במשך השנים עלו מחירי השכירות בעיר, אבל ראובן מעולם לא דרש משמעון להעלות את שכר הדירה.
לאחר מס' שנים פנה ראובן לשמעון בדרישה: או שהוא חותם על חוזה חדש במחיר מעודכן, או שהוא עוזב את הדירה לאלתר. וזאת, מפני ששמעון גר בדירה ללא חוזה שכירות. ענה שמעון לראובן שהוא לא יכול להוציא אותו מדירתו מכיון שהחוזה הראשון מחייב אותם, אפי' שהם לא חתמו על חוזה מסודר, וזאת מפני שהצדדים המשיכו בשתיקה זאת אומרת שהחוזה הראשון המשיך בעצמו. ולכן אין ראובן יכול לדרוש העלאה בשכר, ו/או לפנות את שמעון מדירתו עד לסיום תקופת השכירות.
בתגובה לכך תבע ראובן את שמעון בבית דין בתביעה:
א. שיפנה את הדירה באופן מיידי עד שלושים יום.
ב. שישלם לו את הפער במחירי השכירות מזמן עליית מחירי השכירות (כשלוש שנים אחורנית).
התשובה מתחלקת ל-3 נושאים:
א. האם בעל הדירה יכול להוציאו בטענה שאין חוזה בתוקף.
ב. במידה ששכר הדירה התייקר או הוזל במשך הזמן – האם השוכר משלם את הפער.
ג. במידה שהשכירות ממשיכה-מה יהיה גובה השכר מכאן ולהבא.
♦
הקדמה
הסוגיא ארוכה מארץ מידה ורחבה מני ים, קולמוסים רבים נשברו ונהרות של דיו נשפכו בהסבר סוגיא זו ע"י רבותינו, אין אני בא להקיפה במלואה, אלא להביא ולבאר את השיטות המרכזיות שמהם נולדו המח' בסוגיא.
♦
א.
שיטת השו"ע
השו"ע בחו"מ סי' שיב בסעיף ט' שכתב שאם השכירות הוקרה, יכול המשכיר לומר לשוכר או תשלם את המחיר היקר או שתצא מהדירה, וה"ה אם הבתים הוזלו, וע"ז כתב השו"ע "מיהו דוקא דהתנו הכי מקודם הזמן, ואעפ"י שעבר זמן ההודעה, אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון".
הרי שהשו"ע פסק שאם הצדדים המשיכו את השכירות בשתיקה, דעתם על השכר הראשון, אפי' אם המחירים התייקרו.
ושוב הניף ידו בסעיף יד, שפסק במקום שיש ראשי שנים קבועים להשכרת בתים, ועבר הזמן ועמדו בשתיקה, וראובן רוצה לצאת מהבית, ושמעון מעכב עליו מלצאת, הדין עם שמעון.
וכך פסק גם בסימן רכא לגבי מקח וממכר, שאם היה ויכוח בין המוכר לקונה על מחיר החפץ, זה אומר במאה וזה אומר במאתיים, והלכו כל אחד לביתו, ואח"כ התקבצו סתם ומשך הקונה את החפץ, אם המוכר נתן את החפץ לקונה-צריך לשלם לו מנה, ואם הקונה מעצמו משך את החפץ-משלם מאתיים (ועיי"ש ברמ"א).
מקור דינו של השו"ע נכתב בבית יוסף (שיב, ד"ה ומ"ש וכשם שאינו יכול וכו') מהגמ' בב"מ (קא:[1]) ע"פ פירוש הר"ן (שם[2]) שאם עמדו בסתם-מסתמא על השכר הראשון הייתה דעתם, וסיים הב"י שכ"כ הריב"ש בתשובה סי' תעה (יבואר לקמן בארוכה) וכ"כ הרשב"א בתשובה (ח"ב סי' רצד[3]).
מבואר בדברי השו"ע שאפי' שלא סוכם דבר בין הצדדים, מ"מ התנאים והשכירות הראשונה ממשיכה. וכך למד הגר"א בדברי השו"ע בסי' שיב סעיף יד סקכ"ג וז"ל: "דמסתמא ע"ד ראשונה נשאר שם וכנ"ל ס"ט מיהו כו' ובסי' קס"ג ס"ה בהג"ה מיהו כו'[4] וסי' רכ"א בהג"ה[5]".
ונח' הלומדים בהבנת השו"ע. יש שלמדו שכל דברי השו"ע נאמרו בזמנ שהיו ראשי שנים קבועים לשכירות בתים, ואם לא ישכיר את הבית בזמן הקבוע לא ימצא שוכר לדירה בכל השנה, ולכן אם ממשיכים בזמן ההודעה (30 יום לפני תום השנה) או שהשנה התחילה בפועל, זה מורה שסמך על השוכר ששוכר ממנו לשנה שלימה, ואומרים שמסתמא ע"ד השכר הראשון והשכירות הראשונה עמדו. אבל בזמנינו, שאין ראשי שנים קבועים ובכל עת ניתן למצוא בנקל שוכר לדירה, אין הוכחה שאם השוכר ממשיך לדור בבית מעבר לחוזה זאת אומרת שחלה כאן שכירות לשנה ובתנאים הראשונים[6].
כמו"כ יש שדחו את הראיה מסימן שכא, ששם מדובר בחפץ שהיה ויכוח על המחיר שלו, והמקח נגמר בזמן המשיכה, ואין ראיה לנידון דידן, שבו רוצים להמשיך את השכירות מכח התנאים הראשונים.
ויש שלמדו בדברי השו"ע שעניין הראשי שנים הקבועים זה בסה"כ תנאי שהיה נהוג בשכירות בזמנם, ולכן בזמנינו יש תנאים אחרים בשכירות והם ממשיכים, כמו הזמנים הקבועים להתחלת השכירות, ולכן שפיר יש הוכחה מדברי השו"ע להא שהשכירות ממשיכה בשתיקה עם כל התנאים הראשונים (וע"ע בהמשך בדחיית הראיות).
♦
ב.
שיטת הרמ"א
הרמ"א פסק (חו"מ שלג, ח) לגבי שליח ציבור שהשכיר את עצמו לשנה אחת על תנאי שהוא יהיה פטור ממיסים, ולאחר שנה השכיר עצמו ולא התנה, שודאי על התנאים הראשונים השכיר עצמו, "אבל אם עמד עמהם בשתיקה לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון".
הרי שעל פניו נראה שהרמ"א סובר שאין דבר כזה הסכמה שבשתיקה.
מקור דברי הרמ"א הם משו"ת הריב"ש (סי' תעה) [המובא בבית יוסף הנ"ל כמקור לדינו שאומרים על דעת התנאים הראשונים עמדו] ומהרי"ק (שורש קיח). ונבארם אחד לאחד:
הריב"ש בשו"ת (סי' תעה) מדבר במקרה של החזנים לעיל, שהחזן השכיר עצמו לשנה בשטר שכירות, וחוץ מזה התנה עימם בע"פ שיהיה פטור מתשלומי מס (שחזנים חייבים בתשלום מס - משא"כ ת"ח), ובשנה השניה השכיר עצמו לגבאים אחרים באותו ביה"כ ולא הזכירו את הפטור ממיסים, וטען החזן שהוא פטור ממס גם בשנה השניה. ופסק הריב"ש שאם יש ראיה שבפעם הראשונה היה תנאי בע"פ בשכירות, ואח"כ בפעם השניה שכרו אותו סתם-הרי ששכרו אותו על דעת התנאי הראשון, שהרי ממשיכים את השכירות וע"ד התנאים הראשונים האריכו. וכמו שכתוב בגמ' בכתובות (צ.) קטן שהשיאו אביו כתובתה קיימת שע"מ כן קיימה. ואפי' שכתוב בגמ' שדווקא מנה מאתים אבל תוספת לא, אא"כ חידשו, זה דווקא בשתיקה לבד, שהדבר שהיה בטל מתחילה כשנעשה (שהרי אין כתובה לקטן), אינו מתקיים עתה בשתיקה לבד, אבל השכירות הקיים שהאריכוהו כשעבר זמנו, ע"ד התנאים הראשונים האריכו אא"כ פירשו.
והביא הריב"ש ראיה מדברי רב האי גאון שכתב שהמשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע, ועמד שם יותר, שאינו חייב לפרוע יותר ממה שעמד, אלא כמו השנה הראשונה, כיון ששתקו.
והמהרי"ק (שורש קיח) כתב לגבי ראובן שהיה גר בנהרדעא והייתה לו חנות של הלוואות בנשך (ריבית) לגויים, לאחר זמן ראובן עבר דירה והשכיר את חנותו לשמעון, וסיכמו ביניהם ששמעון ילווה את כספו של ראובן ויתן לו סך פלוני לשנה, וגם שיכול שמעון להלוות מכספו לגויים ויקבל את מלא הרווח לעצמו. וכתבו ביניהם חוזה שמצד אחד ראובן לא יכול למכור את החנות ומצד שני לשמעון אין חזקה בחנות, אבל בכל זמן שראובן ירצה לסלק את שמעון - יסלק ויחזור לחנותו.
לאחר זמן מה התחלף המושל בעיר, והלך שמעון וחידש את האישור על חנות על שמו בלבד ובלי להזכיר את שמו של ראובן.
לאחר מכן ראובן ושמעון נעשו שוב פעם שותפים בחנות והתנו ביניהם שהרווחים יתחלקו ביניהם שווה בשווה, וכתבו ע"ז חוזה לזמן מוגבל, ובע"פ התנו ביניהם שראובן יתן לשמעון 100 דוקטי בכל שנה מחלקו. לאחר זמן התגלתה ביניהם מריבה, ואחת מן הטענות של ראובן הייתה שהוא לא התחייב לשלם את המאה דוקטי הנ"ל. ולכן לקחו להם פשרנים לברור הדין, והם פסקו שראובן צריך לתת לשמעון 100 דוקטי במשך כל זמן החוזה שסיכמו ביניהם.
אחר כלות החוזה המשיכו ראובן ושמעון להיות שותפים לעוד שנה, ובסוף השנה תבע שמעון את ראובן שיתן לו את המאה דוקטי של השותפות שהייתה ביניהם בשנה השניה. ומכיון שהשותפות התחדשה ביניהם בשתיקה, וראובן טוען שכל מה שהוא נתן את המאה זה אך ורק בגלל הפשרה שהייתה ביניהם, וזה לא היה חלק מהשותפות כלל. ופסק המהרי"ק שאין תוקף לתנאי בשנה השניה, מכיון שלא התנו כן במפורש. ולכן ראובן לא צריך להעלות את המאה דוקטי לשמעון.
ומכח דברים אלו פסק הרמ"א לגבי חזן, שאם עמד בשנה השניה בשתיקה לא אומרים שעמד על דעת התנאי הראשון.
♦
ג.
שיטת הש"ך
הש"ך (סקמ"ד) חולק על הרמ"א, וסובר שמהריב"ש אין ראיה, מכיון שכל ראיית הריב"ש היא מהגמ' בכתובות (צ.) לגבי קטן שהשיאו אביו כתובתה קיימת שע"מ כן קיימה, ובגמ' אמר רב הונא לא שנו אלא מנה מאתיים אבל תוספת אין לה. ויש לשאול מדוע אין לה תוספת כתובה, והרי קיימה בשתיקה? ומזה הסיק הרמ"א שהסכמה שבשתיקה אינה הסכמה.
אבל הש"ך למד בריב"ש אחרת, שבכתובה מעיקרא המעשה בטל מכיון שלקטן אין כתובה, ולכן לא יעזור שימשיכו בשתיקה כשיגדל לחייבו תוספת כתובה. ומכיון שמעיקרא לא היה כאן חיוב תוספת (אבל עיקר כתובה הוא מתחייב מתנאי בי"ד, ולכן מתחייב בע"כ).
אבל בשכירות, שמעיקרא כן הייתה כאן התחייבות, פשיטא שההתחייבות ממשיכה אפי' בשתיקה. ומה שכתב הריב"ש (ומזה העלה הרמ"א את דינו) ששכרו את החזן שנה שניה זה מפני שמעשה שהיה כך היה, אבל אליבא דאמת לא צריך שישכרוהו פעם שניה.
ויותר מכך, מהראיה שהביא הריב"ש מדברי רב האי גאון "שהמשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע ועמד שם ביותר שאינו חייב לפרוע ממה שעמד אלא כמו סך השנה ראשונה כיון ששתקו ואף על פי שהוקר השכירות", מוכח שהשכירות ממשיכה בשתיקה, ומטעם שמעיקרא הייתה כאן שכירות שחלה.
וגם מדברי המהרי"ק (שורש קיח) אין ראיה לדברי הרמ"א, מכיון ששם מדובר על סכסוך שהיה בין ראובן לשמעון השותפים בחנות ששמעון תבע מראובן כסף, ופסקו להם בוררים בפשרה שיעשו שותפות שנה אחת, ויחלקו ברווחים, וראובן חוץ מזה יתן לשמעון 100 דוקטי. ולאחר השנה הראשונה המשיכו את השותפות בסתם ותבע שמעון מראובן שוב פעם 100 דוקטי. ופסק להם מהרי"ק שראובן לא צריך לשלם לשמעון מפני שהסכמה שבשתיקה אינה הסכמה, והביא לכך ראיה מהגמ' בכתובות הנ"ל.
וגם את זה דחה הש"ך, מכיון ששם כל מה שראובן שילם את המאה דוקטי זה רק מכח הפשרנים ולא בגלל רצונו. ולכן המעשה בטל מעיקרא, וזה לא חלק מהשותפות, ואין סיבה שימשיך אח"כ בהסכמה שבשתיקה.
אבל כאן בחזן השכירות הראשונה הייתה כדין, ומדוע שלא תתחדש בע"פ?
ובשביל ליישב את דברי הרמ"א עם דברי רב האי כתב הש"ך וז"ל: "... ואם באנו ליישב דברי הר"ב דלא תיקשי עליה האי דמייתי הריב"ש ראי' מרב האי גאון ז"ל צריכים אנו לומר דהתם כיון שהוא דר בביתו הוי כהשכירו בפי' דאל"כ לא ה"ל להניחו לדור בביתו אלא ה"ל להשכירו לאחר משא"כ הכא שיכולי' לומר מה היה לנו היזק שהיית ש"ץ שלנו לכך אינו פטור ממסים..."
והנתיבות (שם סקט"ז) הק' על הש"ך, שאם מחירי השכירות ירדו בעיר, יוכל השוכר לטעון 'מה היזק יש לי לדור בביתך', הרי אם אתה רוצה שאני אשלם את המחיר היקר (הפסיקה הראשונה) היית צריך להתנות עימי במפורש. ולכן הסיק הנתיבות שבשכירות בתים יש גזל אם דר בלא שכירות, ולכן אם המשיך לדור בבית הוה כהשכירו בפירוש, ואם לא הזכירו שינוי בתנאים - הרי משכיר ע"ד התנאים הראשונים. משא"כ בחזן, יש הרבה אנשים שאוהבים להתחזן, ולכן אין הוכחה מזה שהמשיך להתחזן שיש כאן שכירות, כי יכול להיות שהוא מתחזן בחינם.
ויש לכאו' להביא ראיה לדברי הש"ך שיש לחלק בין שכירות בתים לשכירות של חזן. שהרי צ"ע בדברי הב"י והרמ"א, שמחד גיסא הבית יוסף הביא ראיה מדברי הריב"ש שהשכירות ממשיכה בשתיקה ואומרים ע"ד התנאים הראשונים המשיכו, ומאידך גיסא הרמ"א למד בריב"ש הפוך לחלוטין, שהשכירות לא ממשיכה בע"פ.
ולכן נראה לומר כדברי הש"ך, שיש לחלק בין שכירות בתים לשכירות של חזן, שבשכירות בתים כן אומרים שע"ד השכר הראשון עומדים, ומהסברות הנ"ל שבבית יש גזל אם דר בלא שכירות, ולא היה לבעל הדירה לתת לשוכר להמשיך לגור בבית ללא שכירות.
וא"כ אולי אפשר לחדש שאין מח' בין הרמ"א לשו"ע, שהרמ"א (שלג) דיבר על מקרה של החזנים, והשו"ע (שיב) על שכירות בתים. והראיה, שבאמת הרמ"א לא הגיה על דברי השו"ע בסי' שיב, וצ"ע.
וגם בדברי הרמ"א עצמם אפשר לדייק ולומר שהשכירות כן ממשיכה, כי כל דבריו הם רק על התנאי החיצוני שהיה על פטור החזן ממיסים, שהרי הרמ"א כתב מפורש "שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה; אבל אם עמד עמהן בשתיקה, לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון..." משמע שמה שלא נשאר זה על תנאו הראשון, אבל לגבי החיוב של בני העיר לשלם לחזן שכירות, מנלן שבני העיר לא צריכים לשלם לחזן את שכרו[7].
אמנם נראה לדחות ע"פ דברי הנתיבות הנ"ל, שבחזן בני העיר אומרים לו אין לנו הפסד במה ששמענו קולך, ולכן אולי כל מה שהוא המשיך להתפלל זה על דעת עצמו, משא"כ בשכירות בתים, שאם הוא גר בבית בלי שכירות זה גזל, ולכן אם שתק בעל הבית, זאת אומרת שיש כאן שכירות.
♦
ד.
שיטת הט"ז
הט"ז (ד"ה שליח ציבור וכו') הלך בדרכו של הש"ך בקושיותיו על הרמ"א, והוסיף להקשות על הרמ"א כדלעיל, שמשמע מלשונו שהתנאי הראשון לא נשאר, אבל השכירות בפני עצמה משמע שקיימת, וא"כ מדוע לא נאמר שגם התנאי של פטור ממס יהיה קיים, שהרי כל מה שנתרצה לשכירות זה רק בגלל התנאי הזה וממילא נחשב כחלק מהשכירות[8]. ומכח הקושיות הנ"ל חלק הט"ז על הרמ"א וכתב "דכל שהיה מתחילה דרך חיוב מצד עיקר הדבר שעל תנאי זה היה דוקא, לא גרע כלל עכשיו אפילו עמד בשתיקה כמו השכירות עצמה ממש, וכן הוא מעשה בכל יום וכו'". כלומר, אם התנאי הזה הוא חלק מהשכירות ובלעדיו השכירות לא הייתה מתחילה מלכתחילה - הוא ימשיך גם בשנה הבאה בשתיקה, ודלא כהרמ"א.
♦
ה.
דעת החולקים על הנ"ל, ודחיית הראיות
האחרונים חולקים על הנ"ל וסוברים כהרמ"א שאין דבר כזה שהשכירות ממשיכה בשתיקה, ודחו את הראיות הנ"ל:
א. הראיה שהביא הש"ך מרב האי גאון: העיטור (אות ש' שכירות דף מט טור ד[9]) הביא את שיטת ר' האי גאון (שהובאה גם בדעת הריב"ש) באופן שונה ממה שהביא הש"ך[10]: שראובן השכיר ביתו לשמעון בסכום מסויים לשנה, ללא שהזכירו את מס' השנים של השכירות, ושמעון דר בבית שנה ושלושה חודשים, וראובן רוצה להוציאו מהבית, וטוען שמעון שהוא אמור להישאר עד סוף השנה בבית. ופסק ר' האי גאון שבלשון 'כך וכך לשנה' לא משמע יותר משנה, ולכן אין שכירות יותר משנה.
ומשמע מזה שאין משמעות להסכמה שבשתיקה, אלא תמיד יכול ראובן להוציא את שמעון מביתו. וכ"כ גם בחידושי ר' מאיר שמחה (בב"מ קא:) והמחנה אפרים (שכירות יא) והדברי משפט (שיב, ב).
ב. הראיה מדברי הרשב"א בתשובה שהביא הב"י: ומה שמשמע בתשובת הרשב"א (הובאה בב"י לעיל, עיין הערה 3) שכן שייך הסכמה שבשתיקה, דחו האחרונים הנ"ל שיש לחלק בין אדם שהשכיר ביתו במחיר 'כך וכך לְשנה' (אבל לא קצב זמן לשכירות), שכדברי הרשב"א בתשובה שזה כאילו שאומר לו 'כל זמן שתעמוד בביתי תשלם כך וכך', לבין אדם שהשכיר את ביתו לשנה בסך כך וכך (והיינו שקצב את השכירות לשנה), ששם בעבור השנה פקעה השכירות, ואין צד שהשכירות תמשיך בשתיקה (ויתכן שזהו אותו הסבר בדברי ר' האי לעיל)[11].
ג. דברי הריב"ש בחזנים: וגם בדברי הריב"ש לגבי החזנים (הובא לעיל בהרחבה) כתב החקרי לב (חו"מ ב[12], סו) שמדובר על ממונים שהיו מתחלפים כל שנה, וא"כ הממונים ששכרו את החזן בשנה הראשונה הם לא אותם ממונים שישכרו את החזן בשנה השניה. ולכן סובר החקרי לב שזה נחשב שהממונים הראשונים שכרו את החזן לשנה באופן מפורש, ונקרא א"כ ששכרו אותו לשנה בלבד, וכמו לעיל אם שכרו לשנה בכך וכך, היינו קציבת זמן. ולא שייך להמשיך את השכירות.
ד. ראיית הב"י מדברי הר"ן בב"מ: גם את ראית הב"י מהר"ן בב"מ דחה בחידושי ר' מאיר שמחה, שאפשר לומר שכל מה שאמר הר"ן שדעתם על הפסיקה הראשונה זה רק מתי שהבתים התייקרו וישלם כהפסיקה הראשונה, דאל"כ יאמר המשכיר שרוצה בפסיקה אחרת, אבל אין הוכחה שהשכירות עצמה ממשיכה.
ה. בעצם דינו של השו"ע (וכך גם בדברי הרא"ש בתשובה-הובא לעיל) המהר"י בן לב (ח"ד סי' כח) דחה שכל המדובר זה בימיהם שהיו ראשי שנים קבועים לשכירות בתים, ואם לא ישכיר בזמן הקבוע לא ימצא שוכר לכל השנה, ולכן משמע בדברי הרא"ש שאם המשיך את השנה בשתיקה - אומרים שהתנאים ממשיכים כבראשונה, אבל בימינו אנו, שאין ראשי שנים קבועים לשכירות בתים, ותמיד אפשר למצוא שוכר לבית - לא נאמר הדין שהתנאים והשכירות ממשיכה בשתיקה[13].
♦
ו.
יש לחלק בין שכירות של שנה אחת, לשכירות של מס' שנים
יש שרצו להוסיף ולהעמיס בדברי החולקים שסוברים שאין דבר כזה חידוש בשתיקה, שיש מקום לחלק בין שכירות של שנה אחת, שהתחדשה בשתיקה בשנה השניה, לבין שכירות שהמשיכה בשתיקה מס' שנים.
מקור לחילוק זה מצינו בדברי החכמת שלמה (שיב, א) לגבי ראובן ששכר בית משמעון לשנה בכ"א אייר, וכך כל שנה ושנה המשיכו את השכירות בשתיקה. לאחר מס' שנים, ג' שבועות לפני תום השנה (ר"ח אייר) נפלה שריפה בבית וכילתה חלק מהעיר, ובתוכה את הבניין שבו דרו ראובן (השוכר) ושמעון (המשכיר) ונשרפה דירתו של שמעון, ואילו דירתו של ראובן ניצלה. וכעת שמעון מעכב על ראובן לחזור לביתו, ורוצה הוא להיכנס לדירה שניצלה.
ופסק שם החכמת שלמה שאין יכול שמעון לעכב את ראובן, ומכיון שנקרא 'שכרו לזמן' מפני שתחילת השכירות הייתה לזמן ובכל שנה הייתה על תנאי הראשון - נקרא 'שכרו לזמן', ובכה"ג פסק השו"ע שאין יכול להוציאו לפני הגיע זמנו, וכאן נשארו לו עוד ג' שבועות.
ויותר מכך חידש החכמת שלמה, שגם בסוף הזמן (כא אייר) אין יכול שמעון להוציא את ראובן, ומפני שפסק השו"ע לגבי 'שכרו סתם' שצריך להודיעו ל' יום קודם, וכאן, אפי' שמצד אחד נחשב 'שכרו לזמן', אבל מכיון שבכל שנה השכירות מתחדשת בשתיקה והשוכר לא היה צריך להעלות על דעתו שהוא רוצה להוציאו מהדירה ולכן לא חיפש דירה אחרת, א"כ יהיה דינו כמו 'שכרו סתם', שחייב להודיעו ל' יום, ואם לא הודיעו ל' יום קודם, הרי זה כאילו שהסכים לשכירות של השנה הבאה!
וכ"כ גם בשו"ת מהר"ש ענגיל (ח"ד סי' כ), אך חלק על החכמת שלמה לגבי הא שמכיון שלא הודיעו ל' יום קודם כלות השנה הווה ליה כאילו הסכים לשכירות של שנה הבאה.
[וגם כאן יש שדוחים, שכ"ז בשנים שלהם שהיו רגילים להשכיר בתים לשנה - בתשלום מראש לשנה, ולכן יש יותר סברא לומר שכששילם בתחילת שנה את דמי השכירות לשנה, הרי זה כאילו שכר לשנה שלמה, אבל בימינו שמשלמים כל חודש, מנ"ל שהשכירות תתחדש?
אך לענ"ד יש לדחות את דבריהם, מכיון שאם המשכיר קיבל לידיו בתחילת השנה דמי שכירות לשנה-מדוע שהשכירות לא תמשיך, הרי הוא הסכים לשכירות בעצם הדבר שהוא קיבל את הכסף לידיו, ואיך יוכל לחזור בו?].
והשתא דאתינן להכי, אפשר לבאר את שיטת הרמ"א (בסי' שלג). לא מיבעיא לשיטת הש"ך שהרמ"א מודה בכל שכירות בתים שיש הסכמה שבשתיקה וע"ד ראשונה עושה והווה כאילו השכירו לשנה, אלא אפי' לשיטת החולקים שסוברים שהרמ"א חולק לגמרי וסובר כי אין מקום להסכמה שבשתיקה, זה דווקא דומיא דהמקרה של הש"ץ ששכרוהו לשנה ראשונה, ובשנה השניה התגלו חילוקי הדעות, אבל במקום שהשכירות המשיכה בשתיקה מס' שנים - יודה הרמ"א שיש שכירות ע"י הסכמה שבשתיקה.
וכ"כ המהרשד"ם (חו"מ רצו) במקרה ששכר אדם בית לשנה, ואח"כ עמד בה עוד מס' שנים ללא חתימה על חוזה חדש, ובאמצע השנה החמישית רוצה בעל הדירה להוציא את השוכר, והכריע שם מהרשד"ם כי אין יכול להוציאו מכמה טעמים: א' מכיון שעברה רוב השנה, הוי כאילו השכירו לשנה שלימה. ב' דרך העולם להשכיר בתים לשנה, ולא מצוי להשכיר בפחות. לכן מכיון שהתחילה שנה חדשה הוי כאילו שכרו לשנה, ודעתו על השכירות הראשונה.
אמנם בשו"ת מהר"י בן לב הנ"ל נראה שחולק על כך, מכיון שהוא דיבר שם על מקרה שאדם שכר חנות לג' שנים, והשכירות המשיכה מעבר לכך, והוא פסק שהשכירות לא ממשיכה (אפי' שמדובר כאן על שכירות של מס' שנים).
♦
ז.
שיטת ערוך השולחן, וראיה לחילוק הנ"ל
בדברי ערוך השולחן מצינו את החילוק בין שכירות של שנה אחת, לבין שכירות של כמה שנים.
בסימן שלג סעיף ל כתב הערוך השולחן שמה שאנו אומרים שע"ד שכירות ראשונה, זה רק על לשעבר, אבל על העתיד יכולים לשנות זה את זה[14]. אבל בסימן שיב סעיף כדטו כתב ערוך השולחן שבכלות השנה השניה יכול השוכר לצאת והמשכיר להוציא גם בלא הודעה מוקדמת, משום שנקרא שכרו לזמן, שמכיון ששנה ראשונה ושניה שכרו לזמן, ממילא גם השנה השלישית.[15]
וכאן לא הזכיר את החילוק בין הזמן שעבר לזמן העתיד, ומפני שס"ל שיש לחלק בין שכירות של שנה ראשונה שהמשיכה לתוך השנה השניה (שאז הדין הוא שאומרים שע"ד ראשונה שכרו רק על הזמן שעבר, ולא על הזמן שמכאן ולהבא), לבין שכירות שהמשיכה בשתיקה מס' שנים.
עוד משמע בערוך השולחן שאין לחלק בין מקום שיש ראש השנה קבוע לשכירות בתים, לבין מקום שאין ראש השנה קבוע לשכירות בתים, דכתב "ומזה למדנו דבמקום שאין זמן קבוע בעיר לשכירות בתים או כשיש זמן קבוע רק זה השוכר שכר ממנו לשנה שלא בזמן הקבוע ובכלות שנתו דר בו עוד מעט זמן ולא דברו זה עם זה".
♦
המורם מן האמור
א. האם יכול להוציאו באמצע השנה:
א. לשיטת השו"ע בפשטות ולשיטת הש"ך, והט"ז, והנתיבות, השכירות ממשיכה, ואין יכול להוציאו.
ב. לשיטת הרמ"א וסיעתו (והחולקים בדעת השו"ע) השכירות אינה ממשיכה ויכול להוציאו ללא הודעה מראש 30 יום.
ג. י"א שלאחר מס' שנים של שכירות גם הרמ"א יודה שהשכירות ממשיכה, ולכן לא יוכל להוציאו.
ב. במידה שהשכר דירה התייקר או הוזל במשך הזמן, האם משלם את הפער.
א. לדעת הרמ"א משלם לפי השכר העדכני באותה העת, וגם יצטרך לשלם את הפער, מכיון שדר בלא חוזה.
ב. לדעת השו"ע והש"ך[16] והט"ז משלם לפי השכר שנקבע בחוזה הראשון.
ולכן א"א להוציא מידי השוכר, לפחות מכח הספק.
ג. במידה שהשכירות ממשיכה - מה יהיה גובה השכר מכאן ולהבא.
בפשטות, לדעת השו"ע וסיעתו השכר ימשיך כבחוזה הראשון.
הגישה כיום בבתי הדין:
רוב בתי הדין[17] נוקטים כדעת הרמ"א שהשכירות לא ממשיכה, אך אם הייתה שכירות לכמה שנים יש שפוסקים שהשכירות ממשיכה. ויש בתי דין[18] שפוסקים באופן ברור שהשכירות ממשיכה.
♦ ♦ ♦